Location meublée professionnelle et niches fiscales

Suite aux propositions gouvernementales visant à limiter les dispositifs fiscaux de réduction d’impôt, la Commission des finances de l’Assemblée nationale a rendu son rapport le 5 juin dernier.

Parmi les cinq niches fiscales visées figure le régime des loueurs en meublé professionnels (LMP), statut très apprécié des cédants d’entreprises et autres contribuables souhaitant se constituer des revenus complémentaires nets d’impôt.

En préambule, rappelons en quelques mots en quoi ce dispositif est attrayant.

La qualité de LMP est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles (ou qui retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu).

La location meublée, à titre habituel, est une activité qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investissement consiste, généralement, à acquérir des locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec services, aux locataires finaux.

D’un point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables, sans pouvoir aggraver le déficit tandis que, notamment, les frais de commercialisation, les frais de notaire et les intérêts d’emprunt sont, pour les LMP, imputables sur le revenu global sans limitation de montant…. Imputation que souhaite plafonner le gouvernement.

Mais l’investissement en tant que loueur meublé est, surtout, un outil formidable pour se constituer une rente à terme non fiscalisée pendant de nombreuses années…. Le fait de pouvoir (surtout la première année) minorer son impôt sur le revenu n’est que la « cerise sur le gâteau ».

Ici, le principal intérêt est comptable : l’investisseur amortit le bien acquis…. Il n’y a pas d’artifice fiscal… Ainsi, s’il réalise son acquisition par recours au crédit (ce qui est, le plus souvent, recommandé), il bénéficie de deux phases : la phase de financement durant laquelle les intérêts du crédit vont compenser, pour tout ou partie, les loyers perçus puis la phase post-crédit durant laquelle les amortissements reportés viendront s’imputer sur ses revenus de loueur.

Or, la proposition de la commission de l’Assemblée nationale est de réserver le bénéfice de ce dispositif aux revenus locatifs présentant un réel caractère commercial (exploitation de chambres d’hôte, par exemple) ou, éventuellement, un intérêt général particulier (notamment les résidences avec services dont le développement est prioritaire).

Il semble donc que les futurs investisseurs en résidences avec services type résidences pour étudiants, résidences médicalisées (Ehpad), résidences de tourisme, résidences d’affaires… ne soient pas pénalisés sauf, peut-être, s’agissant de l’imputation du déficit sur le revenu global… qui, rappelons-le, n’est pas l’objectif premier de ce type d’investissement.

A l’heure où l’immobilier résidentiel atteint des niveaux très élevés et présente des risques de retournement plus ou moins importants, la location meublée à travers des résidences de services offre un atout économique considérable dans la mesure où l’investissement est protégé par le loyer offert par l’exploitant.

Enfin, financièrement, les rentabilités offertes par des exploitants de première qualité évoluent autour de 5% net de toutes charges et d’impôt sur le revenu… ce qui est très compétitif au regard des taux espérés dans l’immobilier résidentiel où charges et impôts peuvent minorer la rentabilité de plus de la moitié.