Détention de l’Immobilier d’Entreprise : penser au démembrement !

La détention de l’immobilier  d’entreprise peut s’articuler sous différentes formes.
Quelles sont-elles ?

La plus simple des solutions consiste à ce que l’immobilier soit détenu par l’entreprise. Toutefois, l’acquisition par l’entreprise présente des contraintes assez importantes : immobilisation lourde, difficulté de négociation lors de la cession de l’entreprise et/ou taxation lourde en cas de revente…

Une autre forme de détention repose sur la location à l’entreprise via une SCI. Cette solution nous semble plus pertinente car l’entreprise conserve une grande liberté (résiliation du bail), une bonne protection (droit au renouvellement) sans recourir à l’endettement. Cependant, les associés de la SCI sont imposables sur les revenus.

Une alternative est le recours au crédit-bail qui consiste à une opération de location immobilière assortie d’une promesse de vente, au plus tard, à l’expiration du bail.
Même si le bilan n’est pas grevé par une immobilisation, cette solution présente de nombreux inconvénients : partie de loyers réintégrés dans les résultats, possibilité de pénalités lourdes si le crédit-bail ne va pas à son terme…

Dans le bail à construction, c’est l’entreprise qui s’engage à réaliser les constructions sur le terrain du bailleur. A l’expiration du bail (18 à 99 ans), ce dernier devient propriétaire des constructions. L’intérêt pour l’entreprise est de ne pas avoir à financer l’acquisition du terrain. En contrepartie, les contraintes sont lourdes : illiquidité, difficulté de négociation, clause de retour… et, côté propriétaire, la remise des constructions, avant 30 ans, est analysée, en partie, comme un supplément de loyer et il ne bénéficie pas, pendant le bail, d’un abattement pour durée de détention au regard de la plus-value.

La solution la plus pertinente mise en avant, notamment par le fiscaliste Pierre Fernoux, est de démembrer la propriété de l’immeuble d’exploitation. L’entreprise va acquérir l’usufruit temporaire, pour une durée maximale de 30 ans, tandis que la nue-propriété sera, par exemple, acquise par son dirigeant. L’intérêt pour ce dernier est de ne pas percevoir de revenus fonciers et, donc, d’éviter l’impôt correspondant tout en étant exonéré d’ISF. En apportant une participation réduite, il se retrouvera, au terme de l’usufruit temporaire, plein propriétaire de l’ensemble. Coté société, après l’avoir inscrit à l’actif du bilan, l’entreprise peut amortir son usufruit et ce, plus rapidement qu’elle ne l’aurait fait en cas d’acquisition de la totalité. Elle peut, également, déduire frais d’acquisition, intérêts d’emprunt et taxe foncière et financer les travaux d’aménagement. Au final, le coût global pour l’entreprise est moins élevé qu’une location.

Cette solution ne peut constituer, selon l’avis de fiscalistes sérieux, un abus de droit dans la mesure, notamment, où il n’y a pas d’opérations fictives, que la société exploitante y trouve un réel intérêt économique, et parce que l’absence d’impôt s’explique par l’absence de revenus pendant toute la durée de l’usufruit.